Az építményi jog

Gazdasági alapok

A két gazdasági (és jogi) alany: egyfelől a jogosult (az építményi jog jogosultja), másfelől a tulajdonos (a telek tulajdonosa, amin az építményi jogot gyakorolják, jellemzően az állam vagy önkormányzat).

A jogalkotó úgy kíván tág teret nyitni az ingatlanfejlesztők számára, hogy az ne járjon együtt annak a teleknek a tulajdonjoga megszerzésével, amelyen a fejlesztést végre kívánják hajtani. A jogintézmény kizárólag a vállalkozások számára áll nyitva, így fogyasztó (öröklés kivételével) építményi jogot nem szerezhet, és nem is alapíthat.

Az építményi jog egy vagyoni értékű jog, amely átruházható, így forgalomképes, valamint jogutódlás tárgya is lehet.

A jogosult igen tág jogosítványokkal rendelkezik gazdasági céljai megvalósítása érdekében. Így nemcsak épületeket létesíthet, hanem minden olyan fejlesztést megtehet, ami az ingatlan használhatóságát növeli. Így közlekedési folyosókat nyithat (utak, járdák), föld alatti létesítményeket alakíthat ki (pince, mélygarázs, alagút), épületkiegészítőket helyezhet el (napelem, légkondicionáló), továbbá birtokolhatja, használhatja az ingatlanon már fennálló épületeket (egyéb létesítményeket, illetve ezek tartozékait), valamint szedheti ezek hasznait. Továbbá nem csak a jogosult maga, hanem megbízottja (alvállalkozója) útján is létesíthet épületeket (és minden más előbbiekben felsorolt létesítményt) az építményi joga alapján.

Az állam (önkormányzat) fejlesztés céljára ingyenesen is átengedhet földterületet, ennek folyományaként az építményi jog alapítása is lehet ingyenes és visszterhes is. Utóbbi esetben a jogosult egyösszegű vagy időszakonként visszatérő építménybér fizetésére kötelezett.

Jogi alapok

A legfőbb gazdasági cél az, hogy az állami (önkormányzati) területeken megvalósuló fejlesztésekhez biztonságos jogi keretet adjon. Ennek érdekében a jogalkotó felhasználta a

1. haszonélvezeti jog, a
2. földhasználati jog, és az
3. elbirtoklás szabályait.

A haszonélvezeti joggal egyezően maximálisan 50 évre lehet építményi jogot írásbeli szerződéssel alapítani. Az építményi jog az ingatlannyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre (konstitutív hatály). Az időbeli korlátra a gazdasági fejlesztési periódus időhatárok közé szorítása miatt van szükség, bár ez a határ, érzékelhetően, elég tág. A jogosult írásbeli lemondó nyilatkozata alapján az ingatlannyilvántartásból való törléssel szűnik meg. Megszűnik továbbá az építményi jog akkor is, ha a tulajdonos keresete alapján a bíróság súlyos jogszabálysértés vagy kötelezettségszegés okán megszünteti (elrendeli ingatlannyilvántartásból való törlését). Ez utóbbi egy nagyon fontos szabály, mert az állam ezen keresztül tudja érvényesíteni az ingatlanhoz kapcsolódó fejlesztési érdekeit - egyrészt a jogszabályok betartatása útján (jogszabálysértés mint ok), másrészt az építményi jogot alapító szerződésbe foglalt és a jogosultat terhelő kötelezettségek betartatása útján (kötelezettségszegés mint ok).

A földhasználati jog szabályait kell alkalmazni akkor, ha a felek az építményi jogot alapító szerződésben úgy állapodnak meg, hogy az építményi jog lejártával az ingatlannal tartósan egyesített épület (és minden egyéb építmény és tartozék) az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül. Ez egyben azt is jelenti, hogy eddig az időpontig a jogosult a jogait kizárólag mint az építményi jog jogosultja gyakorolja, és csak erre irányuló szerződéses megállapodás alapján válik tulajdonossá. És ekkor lépnek be a földhasználati jog szabályai. Csak mellékesen jegyezzük meg, hogy egyidejűleg a két jog nem állhat fenn az ingatlanon. Így amennyiben az építményi jogot a földhasználati jog jogosultja javára jegyzik be, a földhasználati jogot ezzel egyidejűleg törölni kell.

Szintén állami érdeket véd az szabály, hogy amennyiben az építményi jogot 15 éven át nem gyakorolják, az az elbirtoklás szabályai szerint megszűnik.

Az építményi forgalomképességét az alábbi szabályok is szolgálják:

• bármely épület (építmény) megsemmisülése az építményi jogot nem érinti;
• amennyiben az építményi jog és a tulajdonjog egy jogalanyhoz kerül, ez nem érinti az építményi jog fennállását, így az külön átruházható marad;
• az építményi joggal terhelt ingatlan átruházása vagy az ingatlannyilvántartási rangsorban későbbi megterhelése nem érinti az építményi jogot, és fordítva, amennyiben az építményi jogot ruházzák át vagy terhelik meg, ez nem érinti az ingatlanon fennálló tulajdonjogot.

A cikk szerzője:
Dr. Lőrinczi Gyula PhD.
egyetemi docens; ELTE ÁJK; a MKVK minősített oktatója