A közös költség elszámolása a társasházakban

2022. április 27.

 

Mivel ma Magyarországon többmillióan élnek társasházban, és mivel a társasházak közös tulajdonban lévő elemeinek fenntartási költsége a tulajdonosokat terheli, megtervezésének és főként elszámolásának kérdése kiemelt jelentőségű. Ezt a kiemelt jelentőséget bizonyítja az érintettek számosságán túl a vizsgált területhez kapcsolódó – tudományos kutatásaim alapján feltételezett, és személyes tapasztalataimmal is alátámasztott – visszaélések jelentős száma. Ez még akkor is így van, ha ezek egy része soha nem derül ki, illetve nem kerül nyilvánosságra, vagy a pénzösszeg és/vagy okozott kár nem túl jelentős, ezért a negatívan érintettek (vagyis a résztulajdonosok) szempontjából a „tűréshatár” alatt marad.

Sajnos a súlyosabb következményekkel járó visszaélések háttere is hasonló, egy részük ezeknek sem kerül soha nyilvánosságra (még a tulajdonosok körében sem), más részük viszont a jogalkalmazás/hatósági ügyintézés hatékonyságának esetleges hiánya miatt érdemi „elintézés” nélkül marad, ami így nem jelent visszatartó erőt az ebből hasznot húzók számára. Ennek következménye sok-sok, társasházban élő résztulajdonos anyagi és/vagy erkölcsi megkárosítása, ami szélsőséges esetben kilakoltatáshoz, vagy akár családi tragédiákhoz is vezethet.

Az előbb felvetett „tűréshatár” persze többféleképpen értelmezhető, ezért néhány gondolat ennek a megvilágítására:

- Az érintett tulajdonosok szempontjából vizsgálva a kérdést, számukra mind a közös tulajdonban lévő elemek, mind a fenntartási költségek értelmezése gondot okozhat, hiszen ehhez bizonyos szakmai ismeretek is szükségesek lehetnek. A közös tulajdonban lévő „elemek” elvileg persze tételesen felsorolva megtalálhatóak az alapító okiratban, de egy „átlagos” résztulajdonos erről sem tud, a költségek „közérthető” értelmezésének hiánya pedig a visszaélések egyik melegágyát jelentik, mint később látni fogjuk;

- A tűréshatár kitolódásának másik jelentős okát a résztulajdonosok passzivitásában, az érdeklődésük hiányában, illetve a naivitásban látom, hiszen általánosan azt tapasztalom, hogy szinte mindent szó nélkül elhisznek és elfogadnak, ha azt egy számukra hitelesnek, illetve hivatalosnak tűnő társasházi „tisztségviselő”, például a közös képviselő, vagy egy számvizsgáló bizottsági tag mondja;

- A tűréshatár kapcsán harmadik jelentős elemnek a tulajdonosok folyamatos – finoman fogalmazva – manipulálását, de nagyon sok esetben inkább már a becsapását látom, amit jószándékot feltételezve csupán a szakmai hozzá nem értés következményének, de a valóságot reálisabban értékelve inkább olyan jelenségnek tartok, amellyel kapcsolatban mind a jogalkotóknak, mind a jogalkalmazóknak (pl. hatóságoknak) sokkal szakszerűbben, egyben szigorúbban kellene fellépniük - éppen a szélsőséges következmények elkerülése érdekében.

Cikkemmel abban kívánok segíteni, hogy mind a szakmailag valamilyen értelemben és területen hozzáértők, mind a teljesen tájékozatlanok megismerkedjenek a közös költség fogalmával és a kapcsolódó „játékszabályokkal”, ezáltal is segítve a közös tulajdonnal való hatékony gazdálkodást, illetve védve a közös költséghez, illetve az elszámolásához kapcsolódó visszaélésekkel szemben a jellemzően jóhiszemű és hozzá nem értő tulajdonosok érdekeit.

 

A közös költség fogalma és annak értelmezése

Ez a közös tulajdon fenntartásának a költsége, de a költség fogalmát hiába használják sokan a hétköznapokban is, itt a pontosságnak és a szakszerűségnek kiemelt jelentősége van.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban Tht.) azt mondja, a közös költség fogalmát a számviteli szabályok szerint kell értelmezni, így szükségünk van a 2000. évi C. törvény (a továbbiakban Sztv.) előírásainak ismeretére ezen a téren. Amit azonban itt ki kell hangsúlyozni, az Sztv. szerint csak az minősülhet költségnek (az egyszerűség kedvéért jogszerű pénzkiadásnak), amelyhez valós felhasználás kapcsolódik (pl. közös tulajdont érintő villanyszámla, vízdíj, valamilyen javítás-karbantartás költsége, vagyis az elektromos áram vagy éppen a víz tényleges felhasználásának, illetve a ténylegesen elvégzett javítás-karbantartásnak az ára, stb.). Ennek azért van kiemelt jelentősége, mert a Tht. 24. § szerint a tulajdonosokat ez a közös költség terheli (alapesetben tulajdoni hányad szerint). Talán nem mindenki számára egyértelmű a költség fogalomnak a valós felhasználáshoz való rendelése, és főleg ennek indokoltsága, mindenesetre a számviteli szabályok így írják elő, ráadásul a társasházak esetében itt van a visszaélések egyik, a közös költség értelmezéséhez kapcsolódó és sokszor alkalmazott technikája, ezért is lényeges ennek a kérdésnek az érdemi vizsgálata. A Tht. 47. § foglalkozik a költségvetéssel (leegyszerűsítve a várható költségek tervével), amelyben szerepel egy újabb, a közös költséghez kapcsolódó fogalom, mégpedig a közös költség hozzájárulás. Mivel ez csak egy terv, és így nem kapcsolódik hozzá valós felhasználás, ezt csupán a közös költségre fizetett előlegként lehet értelmezni, amit természetesen – a társasház közös tulajdonban lévő részeinek (és állagának) hatékony fenntartása érdekében – a tulajdonosoknak kvázi előre, ütemezetten kell befizetniük, vagy a tényleges költségek felmerülésével egyidőben (vagyis amikor jön a számla), hogy ne legyenek a társasháznak likviditási problémái.

Mint talán már most is érzékelhető, a két fogalom (közös költség, illetve közös költség hozzájárulás) pontos értelmezése, illetve esetleges összemosása, „félreértelmezése” magában hordozza a konfliktusok, sőt, az ebből származó visszaélések lehetőségét is.

A megtervezett hozzájárulást természetesen be kell fizetni, és bár csupán előlegként szolgál a későbbi költségekre (hiszen azoknak a tényleges felmerülése, illetve a felmerülés pontos ideje és összege az esetek többségében előre nem ismerhető), de a befizetési kötelezettség így is egyfajta, bár időleges teherként jelenik meg a tulajdonosok számára, még abban az esetben is, ha ez nem a végleges összeg, hiszen a már említett Tht. 24. § szakszerű értelmezése szerint csak a valós, ténylegesen felmerült költség terheli – véglegesen – a tulajdonost. A probléma csupán annyi, hogy a számviteli szabályok pontos ismerete és értelmezése nélkül mindez nem biztos, hogy mindenki számára ilyen egyértelmű, márpedig a Tht. hivatkozott jogszabályhelye (a közös költség fogalma kapcsán) mindezt nem fogalmazza meg „közérthetően”, nem szerepel benne a „végleges teher”.

 

A közös költség hozzájárulás megtervezése, a társasház éves költségvetése részeként

A korábban már hivatkozott Tht. 47. § határozza meg a költségvetés pontos tartalmát (leegyszerűsítve fenntartási elemenként), amellyel kapcsolatban egyrészt kiemeli a számviteli szabályok kötelező alkalmazását, másrészt (többek között) a közös tulajdonban lévő elemek fenntartási költségeihez való hozzájárulás a tulajdonosok nevének feltüntetésével szereplő összegeit (pl. lakások szerinti bontásban). Ez így rendben is van, legalábbis a közös költség hozzájárulás megtervezése szempontjából, és persze abban az esetben, ha a tervezett „fenntartási elemek” (pl. üzemeltetés, karbantartás, felújítás) megtervezése szakszerű és jogszerű.

A költségvetésben, vagyis a tervben a tervezett (várható) költségek nem költség, hanem kiadás néven szerepelnek, ami a költség hivatalos fogalmának ismeretében érthető, hiszen a terv és a tényleges kiadás (pl. pénzfelhasználás) két külön kategória, mindenesetre a várható kiadások költségnemenként történő előírása mutatja a kapcsolatot, hiszen a költségnemek a költségek fajtáinak a hivatalos számviteli gyűjtőfogalma.

A közös költség későbbi elszámolása szempontjából érdemes felvetni azt a kérdést, hogy mi van akkor, ha nem készül jogszerű, a Tht. 47. § eltérést nem engedő előírásainak megfelelő költségvetés, vagy bár készül, de az nem felel meg a jogszabályi előírásoknak. Kell-e a tulajdonosoknak ilyenkor hozzájárulást fizetni, és milyen jogi alapon? Mikor és mennyit kell fizetniük? Izgalmas lehet ez a felvetés annak ismeretében, hogy a költségvetésnek a Tht. előírásainak megfelelően, és a számviteli előírásokkal összhangban szigorúan naptári évenként és egy naptári évre vonatkozóan kell készülnie. És különösen izgalmas ez a felvetés annak a fényében is, hogy a költségvetés hiánya, illetve a jogszerűség esetleges hiánya nem a tulajdonosok „bűne”, hiszen ők még fizetnek is azért, hogy azt az illetékes (a Tht. szerint a közös képviselő, illetve az intézőbizottság) jogszerűen elkészítse, mint ahogy erre kötelezi is őt (őket) a Tht. 48. § előírása. Hogyan fognak ilyen esetben majd később elszámolni az illetékesek a közös költséggel, vagyis a tulajdonosok pénzével?!

 

A közös költséggel való elszámolás, a társasház éves elszámolásának részeként

A Tht. 48. § határozza meg tételesen az éves elszámolás elemeit.

1) A jogszabály kiemeli a számviteli szabályok kötelező alkalmazását, illetve azt hogy az elszámolásnak a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján kell készülnie.

2) Jelentős kérdés a tervezett és tényleges kiadások költségnemenként történő bemutatásának az előírása. Az egyértelmű költségek és a terv között itt akár már nagyságrendi különbségek is lehetnek.

3) Újabb jelentős kérdés a tényleges kiadások bemutatásának a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban előírt szabálya szerinti bontásban történő előírása, ami elvileg szinkronban van a tervezéssel (vagyis a tulajdonosok nevének feltüntetésével és pl. lakások szerinti bontásban), de a szakszerű (és talán nem közérthető) megfogalmazás miatt ez nem olyan egyértelmű, mint a költségvetésben volt.

4) És végül, a vizsgált témánk szempontjából legfontosabb kérdés, hogy az elszámolásnak tételesen tartalmaznia kell (mégpedig a tulajdonostársak neveinek feltüntetésével) a közös költséghez való hozzájárulás előírását és teljesítését.

 

Míg tehát a Tht. 24. § kógens előírása szerint a tulajdonosokat csak a tényleges költség arányos része terheli, addig ennek az elszámolása a nem közérthető megfogalmazás miatt sok esetben elmarad, és csupán a hozzájárulási kötelezettséggel és annak teljesítésével számolnak el, hiszen az egyértelmű.

 

Mindezek következményei

1) Az esetleges, csupán a hozzájárulással való elszámolás miatt olyan követelések is megjelenhetnek egyes tulajdonosokkal szemben, amelyek nem jogszerűek, hiszen lehet, hogy bár kevesebb hozzájárulást (előleget) fizetett be valaki korábban, ha ez elegendő volt az őt terhelő tényleges költségekre, akkor vele szemben semmilyen követelés nem fogalmazható meg jogszerűen és közös költség tartozás jogcímen. Ennek bizonyítása pedig éppen a számviteli törvényben szerepel, hiszen ott a (például egy társasházi tulajdonossal szembeni) követelés (Sztv. 29. §, illetve 65. § szerint) csak olyan pénzben kifejezett fizetési igény lehet, amely mögött valós teljesítés (tehát költség) van, illetve amelyet a másik fél (tehát a tulajdonos) elfogadott, elismert.

Természetesen indokolt (lehet) a hozzájárulással történő elszámolás, illetve elszámoltatás is, főleg a likviditás fenntarthatóságának biztosítása miatt, vagyis például a szervezeti és működési szabályzatban történő részletes és jogszerű szabályozás akár jogkövetkezményeket is fűzhet a hozzájárulás nem fizetéséhez, illetve késedelmes fizetéséhez, de ennek a jogcíme és jogalapja (na meg az összege) nyilván teljesen más.

2) A befizetett közös költség hozzájárulás és a tényleges közös költség közötti negatív különbözet nem kerül szakszerűen és jogszerűen elszámolásra, vagyis a társasház pénzeszközei megnőnek, és máris ott a lehetőség akár egy túlárazott és esetleg indokolatlan karbantartás, felújítás, stb. akár „haveroknak” történő kiközvetítésére.

 

A cikk szerzője:

Krapecz Imre

Főiskolai docens - Budapesti Metropolitan Egyetem Gazdaságtudományi Intézete és

a Magyar Könyvvizsgálói Kamara Oktatási Központjának oktatója

A szerző 2022. június 15-i, "A társasházak gazdálkodása számviteli szemmel" című előadásán gyakorlati kérdéseire is választ kaphat.