Zálogjogi változások az új Polgári törvénykönyvben

A zálogjoggal kapcsolatos rendelkezések a korábbi Ptk. kötelmi jog című fejezetében szerepeltek, ám ezek - szerkezetileg is megújítva - az új, 2014. március 15. napjától érvényes Ptk. dologi jogi könyvébe kerültek át. Jelen hírlevelünk e jogterület főbb változásait összegzi.





I. A zálogjogról általában
Az új Ptk. egyszerűsíti a zálogjog megalapítását, amely két lépcsőben történik: szükséges hozzá a zálogszerződés, és a kézi zálogjog esetén a zálogtárgy birtokának az átruházása, jelzálog esetén pedig a zálogjog bejegyzése.

A zálogszerződés csak írásban megköthető, amelynek két kötelező tartalmi eleme a zálogjoggal biztosított követelés és a zálogtárgy megjelölése.

Bármely vagyontárgy lehet a zálogjog tárgya, ezen belül azonban ingatlan, jog és követelés kizárólag jelzálog tárgyát képezheti. Hogy a zálogjog rendszere rugalmasan követhesse a zálogtárgy sorsának az alakulását, az új Ptk. kimondja, hogy a zálogjog kiterjed a zálogtárggyal kapcsolatban kapott kártérítésre, kártalanításra, biztosításra és az ezekre vonatkozó követelésre, továbbá a zálogtárgy helyébe lépő vagyontárgyra.

Az új Ptk. jelentős változása többek között, hogy megszünteti a vagyont terhelő jelzálogjog elkülönült szabályozását, de annak hasznos funkcióját megőrizve lehetővé teszi, hogy a zálogjog tárgyai körülírással is meghatározhatóak legyenek, és ebben az esetben olyan zálogjog jöjjön létre, amelynek tárgyai a zálogjog fennállása alatt változhatnak.

A zálogjogot az új Ptk. mint járulékos biztosítéki jogot szabályozza, amely egy biztosított követelést feltételez, és így mindig a követelés jogosultja javára áll fenn. A zálogjog önállóan nem forgalomképes, a biztosított követelés átruházása esetén azonban a zálogjog is átszáll az új jogosultra.

Az új Ptk. a zálogjog járulékossága alól egy igen szűk körben tesz kivételt, amikor lehetővé teszi, hogy a zálogjogosult a vele szembeni követelés biztosítékául átruházhassa az ingatlanra alapított jelzálogjogot a biztosított követelés nélkül (különvált zálogjog). Új szabály feltehetőleg erősíteni fogja a jelzálog hitelezés refinanszírozását.

II. Kielégítés a zálogtárgyból
Az új Ptk. külön szabályozza a zálogjognak a megalapítástól a kielégítési jog megnyíltáig terjedő szakaszát. Ezen időszakban a felek jogai alapvetően akként alakulnak, hogy a zálogtárgy melyik fél birtokában van, azaz, hogy kézi zálogjogról vagy jelzálogjogról beszélünk.

A zálogjogosultat megilleti mindkét zálogjog esetében a zálogtárgy értékesítésének a joga, amely azonban nem szünteti meg a zálogjogot, hanem az az értékesítés ellenértékén marad fönt.

Az új Ptk. a zálogtárgynak a zálogjogosult által való értékesítési szabályit is tartalmazza. Általános követelményként kívánja meg, hogy a zálogjogosult a zálogtárgy értékesítése során a kereskedelmi ésszerűség követelményei szerint, illetve a személyes kötelezett érdekeit szem előtt tartva köteles eljárni. Ezzel összefüggésben korlátozza az új Ptk. annak a lehetőségét, hogy a zálogjogosult maga vegye meg a zálogtárgyat.

III. Új fogalmak a zálogjog körében
A zálogjog szabályozása során új jogintézmények is bevezetésre kerültek. Ilyen például a ranghely szerződés és az előzetes ranghely biztosításra vonatkozó rendelkezés. Az ingatlan-nyilvántartási eljárásokból már ismert elemek zálogjogi szabályok közé történő bevezetésének oka elsősorban a hitelezési gyakorlat rugalmasabbá tétele.

IV. Új jogintézmény
A 2014. március 15-ével hatályba lépett új Ptk. rendelkezései értelmében a közjegyzők által vezetett közhiteles zálogjogi nyilvántartást a hitelbiztosítéki nyilvántartás váltja fel. Az ingatlanon alapított jelzálogot továbbra is az ingatlan-nyilvántartásba kell majd bejegyeztetni, a külön nem lajstromozott ingó dolgokon, jogokon és követeléseken alapított zálogjogot a lízing és faktoring szerződéseket azonban már az új hitelbiztosítéki nyilvántartásba kell bejegyezni. A hitelbiztosítéki nyilvántartásról a 2013. évi CCXXI. törvény rendelkezik, amely az alap jogszabállyal együtt 2014. március 15. napján lépett hatályba.

A hitelbiztosítéki nyilvántartás nyilvános és mindenki számára ingyenesen elérhető lesz. Az érintett felek minden hatósági közreműködés nélkül maguk gondoskodhatnak majd a zálogjog nyilvántartásba vételéről, és ezáltal a zálogjog alapítás lényegesen egyszerűbbé és olcsóbbá válhat. Tekintve azonban, hogy a bejegyzésnél hatóság nem jár el, a hitelbiztosítéki nyilvántartás nem lesz közhiteles, azaz nem bizonyítja majd a nyilvántartásban foglaltakat.

V. Az új nyilvántartás használata
Az új rendszer informatikai alapon működik majd. A rendszerbe az ingatlanokon és lajstromozott vagyontárgyakon (autó, hajó) túl az olyan nem lajstromozott vagyontárgyak (pl. gépek, eszközök) is bekerülhetnek, amelyekre jelzálogjogot jegyezhetnek be. A jogszabályalkotás erre vonatkozóan - kissé megkésve, 2014. március 13-án - kihirdette a vonatkozó rendeletet (a 18/2014 (III.13.) KIM rendelet a hitelbiztosítéki nyilvántartás részletes szabályainak a megállapításáról).

A hitelbiztosítéki rendszer használata regisztrációhoz kötött, ehhez közjegyzőnél történő megjelenés szükséges. Az így bejegyzett adatok csak tájékoztató jellegűek, probléma esetén a felek bírósághoz foordulhatnak. A hitelbiztosítéki nyilatkozat megtétele 7.000 Ft költséggel jár, amelynek megfizetése az elektronikus fizetési meghagyáshoz hasonló eljárással történik. Ezt követően akár önállóan, elektronikus úton is lehet teljesíteni a feltöltést, de a költséget a Magyar Országos Közjegyzői Kamarán keresztül kell megfizetni.

VI. Lehetséges problémák
Problémákat vethet majd fel, hogy a regisztrációt követően bármelyik fél automatikus változtatásokat kérhet  a rendszerben, és az adatfeltöltést illetően nincs ellenőrzés.
Ugyanakkor ahhoz, hogy létrejöjjön a zálogjog vagy a lízingügylet, bejegyzés szükséges, a bejegyzésnek tehát már jogkövetkezménye van. Szintén jogkövetkezménnyel jár, ha a jogot törlik a rendszerből, ilyenkor megszűnik a jelzálog, csak a szerződő felek között áll fenn ún. "kötelmi hatállyal", így arra jóhiszemű és visszterhesen szerző harmadik féllel szemben nem lehet hivatkozni.

A cikket készítette:

Szmicsek Sándor
partner
Adó- és jogi szolgáltatások
tel.: +36 1 429-3010
e-mail: sandor.szmicsek@mazars.hu
Dr. Borsy János Mátyás
ügyvéd, társasági jogi és cégjogi szakjogász

tel.: +36 30 968 0642
e-mail: janos.borsy@mazars.hu