Nincs létszámkorlát.

  • Időpont: 2019. június 12. - 2019. december 31.
  • Jelentkezési határidő: 2019. december 31.

A társasházak gazdálkodása számviteli szemmel (4*45 perc)

Bevezetés – (15’)

A társasházak fogalma, illetve a benne lakók jelenlegi helyzete Magyarországon, kiemelt figyelemmel a tulajdonosi érdekekre és az érdekérvényesítés lehetőségeire.

A társasházak és a benne lakók speciális helyzete a gazdálkodás (az értékmegőrzés és állagmegóvás) szempontjából, az érdekütközés területei, feloldásának lehetőségei, figyelemmel arra, hogy a gazdálkodás jellemzően a tulajdonosok befizetéseiből (vagyis a közös költségből) valósul meg.

Következtetés: Az érdekérvényesítésnek, illetve az érdekek ütköztetésének egyedüli eszköze a megfelelő jogi szabályozás, illetve annak gyakorlati érvényesítése, amely a számviteli (és adózási) értelemben vett bevételek megszerzésén, illetve a szintén számviteli (és adózási) értelemben vett költségek felmerülésén, illetve ezek elszámolásán keresztül valósul meg.

1. A társasházak gazdálkodásának jogi háttere 1. (30’)

Bevezetés (5’): A gazdálkodás kérdésein kívüli, az egymás mellett élés erkölcsi és egyéb, nem gazdasági jellegű vonatkozásai meghaladják az előadás kereteit.

A jogi háttér vizsgálatát megalapozza a jogalkotásról szóló törvény (2010. évi CXXX. törvény) 2. § (1), mely szerint: „A jogszabálynak a címzettek számára egyértelműen értelmezhető tartalommal kell rendelkeznie.” Az idézett jogszabályhelynek kiemelt jelentősége van abból a szempontból, hogy a társasházak gazdálkodásának alapvető jogi hátterét több jogszabály alkotja, melyeknek a számossága, illetve kellő összehangoltságának hiánya, valamint a jogszabályok külön-külön is nehezen értelmezhetősége a társasházak gazdálkodását folytató, a jogszabályokat nem ismerő vagy azokat jellemzően nem értő tulajdonosai számára gyakorlatilag kezelhetetlen.

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (25’):

Cél az alcímben idézett jogszabály (a továbbiakban Tht.) gazdálkodásra vonatkozó előírásainak bemutatása és értelmezése, valamint a gyakorlatban felmerülő problémák ismertetése.

A törvény preambulumából idézve: „… valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:” Vagyis a jogalkotó a tulajdonosok érdekeit kiemelt célnak tartja a jogszabály megalkotása szempontjából, ami alapjaiban meghatározza a jogszabályi előírások értelmezését és kezelését.

Gazdálkodási szempontból kiemelt fontosságú jogszabályhelyek:

- Tht. 47. §: „A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít…”;

- Tht. 48. § (1): „A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:”

- Tht. 51. § (1) b): (A számvizsgáló bizottság) „véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint…”

Az idézett jogszabályhelyek jelentősége és problémái a gazdálkodás, kiemelten a tulajdonosi érdekek szempontjából jelennek meg.

- Tht. 24. §: A jogszabályhely (a közös költség pontos megfogalmazása) kapcsolódása a számviteli előírásokhoz, egyben jelentősége a tulajdonosok érdeksérelme, valamint a kapcsolódó anyagi károk és joghátrányok szempontjából!

 

A társasházak gazdálkodásának jogi háttere 2.  (90’)

Bevezetés (10’): A számviteli törvény (2000. évi C. törvény, a továbbiakban Sztv.) jelentősége (számvitel: olyan információs rendszer, amely megbízható és valós képet nyújt a gazdálkodók vagyoni és jövedelmi helyzetéről) a társasházak gazdálkodásának jogszerűsége és a tulajdonosi érdekek érvényesülése szempontjából. A törvényben megfogalmazott alapelvek, melyek segítenek a konkrétan, tételesen le nem szabályozott területek és kérdések értelmezésében, valamint a felmerülő kérdések megválaszolásában, és amely alapelvek kiemelt jelentőséggel bírnak sok egyéb mellett a társasházak gazdálkodásához kapcsolódó kérdések és problémák kezelésében, mivel ez a részterület jelenleg a számviteli szabályozásban a jelentőségéhez képest háttérbe szorul.

A) A számviteli törvény a társasházi gazdálkodás szempontjából kiemelt jelentőségű alapelvei (10’):

- Sztv. 15. § (7): „Az adott időszak eredményének meghatározásakor a tevékenységek adott időszaki teljesítéseinek elismert bevételeit és a bevételeknek megfelelő költségeit (ráfordításait) kell számításba venni, függetlenül a pénzügyi teljesítéstől. A bevételeknek és a költségeknek ahhoz az időszakhoz kell kapcsolódniuk, amikor azok gazdaságilag felmerültek (összemérés elve).”

Vagyis a közös költség meghatározása és elszámolása a társasházak esetében szigorúan csak a naptári évhez kapcsolódhat, amit különben több kúriai határozat is megerősít.

- Sztv. 16. § (3): „A beszámolóban és az azt alátámasztó könyvvezetés során a gazdasági eseményeket, ügyleteket a tényleges gazdasági tartalmuknak megfelelően – e törvény alapelveihez, vonatkozó előírásaihoz igazodóan – kell bemutatni, illetve annak megfelelően kell elszámolni (a tartalom elsődlegessége a formával szemben elve).”

Vagyis ami az adott gazdálkodási évben nem költség (nem volt mögötte erőforrás felhasználás, lásd később), azt nem lehet költségként elszámolni.

A két idézett alapelv kiemelt jelentőségű a tulajdonosok érdekeinek védelme szempontjából!

B) A számviteli törvény társasházi gazdálkodás szempontjából kiemelt jelentőségű fogalmai (25’):

- Sztv. 78.§ (2): Anyagköltség az üzleti évben FELHASZNÁLT vásárolt anyagok bekerülési értéke.

- Sztv. 78. § (3): Igénybe vett szolgáltatások értéke az üzleti évben IGÉNYBE VETT anyagjellegű és nem anyagjellegű szolgáltatások bekerülési értéke.

- Sztv. 78. § (4): Egyéb szolgáltatások értékeként az üzleti évben FELMERÜLT… díjat, bankköltséget, stb. kell figyelembe venni.

Vagyis mindhárom fogalom azt bizonyítja, hogy költségként (közös költségként) csupán a ténylegesen felmerült, felhasznált, igénybe vett erőforrások értékét lehet elszámolni az adott üzleti évre (összhangban a Tht. 24. § előírásával), amelyet nem lehet semmilyen értelemben összekeverni és egybemosni az előzetesen a költségvetésben megtervezett közös költség hozzájárulással. Ezt a szakmai véleményt erősíti az Sztv. 160. § (3a) is, mely szerint a költségnemek (amelyek szerint kell mind a költségvetést, mind az éves elszámolást elkészíteni a Tht. előírásai szerint) az anyagköltség, az igénybe vett szolgáltatások értéke és az egyéb szolgáltatások értéke, mint a 3 legjellemzőbb költségnem.

- Sztv. 77. § (2) d): Egyéb bevételnek minősül a költségek (ráfordítások) ellentételezésére – visszafizetési kötelezettség nélkül – kapott juttatás.

Mivel a jogszabályhely a költségek, illetve ráfordítások ellentételezését fogalmazza meg célként, így nyilvánvaló, hogy ez – szinkronban a költségnemekkel – csak a tulajdonosok olyan befizetéseire vonatkozhat, amely mögött valós felhasználás, vagyis költség van. Nem lehet elszámolni olyan pénzeszköz átvételt bevételként (lásd előzetes hozzájárulás a költségvetési terv alapján), amely mögött nincs költség, illetve ráfordítás!

A bevételek és költségek (ráfordítások) fogalmának hétköznapi értelmezése a társasház közös költsége és annak elszámolása szempontjából:

  •  A becsületes és a „csibész” tulajdonos esete a közös költséghez történő hozzájárulás és a ténylegesen őt terhelő közös költség vonatkozásában. A becsületesség „veszélyei”, illetve a tulajdonosi érdekek sérülése (a visszaélések lehetősége) a jogszabályok félreértelmezése, illetve félremagyarázása esetén.

C) A társasház éves költségvetésének (Tht. 47. §) megtervezése a számviteli szabályok figyelembevételével (15’):

- Várható bevételek: Amennyiben a közös költség hozzájáruláson kívül vannak ilyenek, például bérbeadásból;

- Várható kiadások (a Tht. fogalmait alkalmazva) költségnemenként: Vagyis a fenntartás (üzemeltetés, karbantartás és felújítás), valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások (Tht. 56. § 3. szerint) összesített értékei a számviteli törvény szerinti anyagköltség, igénybe vett szolgáltatások értéke, egyéb szolgáltatások értéke, stb. kategóriák szerint. Célszerű – az elszámolással való szinkron miatt – ezt a közös költség megosztásának szabálya szerint, vagyis alapesetben tulajdoni hányad szerint lebontani.

- Tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkák: Gyakorlatilag az előző pontban szereplő összesített értékek feladatok szerinti tartalma részleteiben.

- A közös költséghez való hozzájárulás összege tulajdonosok (név) szerint: Kiemelt jelentőségű kérdés, hogy az itt szereplő – elfogadott – terv (amit természetesen be kell fizetni) és a tulajdonosokat véglegesen terhelő összeg külön jogi kategória, utóbbit a Tht. 24. § szabályozza.

D) A társasház éves elszámolása (Tht. 48. §), illetve annak a gazdálkodás és a tulajdonosi érdekek szempontjából kiemelt elemei a számviteli szabályok figyelembevételével (30’):

Megjegyzés: A könyvvezetés és a beszámoló elkészítése természetesen nem a közös képviselő feladata és felelőssége (bár a gyakorlatban a két feladatkör jellemzően összefonódik), a hangsúly továbbra is azon van, hogy az elszámolásnak a számviteli szabályokra kell épülnie!

- A tervezett és tényleges kiadások költségnemenként és a közös költség megosztásának szabályai (jellemzően tulajdoni hányad) szerint: A tényleges kiadások bemutatása a Tht. 24. § szerint, a valósan felmerült költségek függvényében történik.

- A tervezett és tényleges bevételek források szerint: Amennyiben voltak ilyenek, lásd a költségvetésben ezzel kapcsolatban tett megjegyzés.

- A közös költséghez való hozzájárulás előírása és teljesítése: Itt is célszerű a kimutatást a közös költség megosztás szabályainak megfelelően elkészíteni az összehasonlíthatóság végett.

Szakmai következtetések: A társasház gazdálkodását alapesetben biztosító közös költség elszámolása ezek szerint 3 elemből tevődik össze, vagyis szerepelnie kell a tervezett közös költség hozzájárulásnak, a befizetett közös költség hozzájárulásnak, valamint a tényleges közös költségnek is. A hozzájárulás a számviteli szabályok tükrében csupán fizetett előlegként értelmezhető, hiszen a befizetett pénzösszeg tényleges felhasználásának sem a tartalma, sem az időpontja nem ismeretes pontosan, amely nem válik a társasház közös tulajdonává, így az esetleges pozitív különbözet (amennyiben a befizetett hozzájárulás több a tulajdonost terhelő, tényleges közös költségnél) a befizetőnek – egyéb megállapodás hiányában – automatikusan visszajár.

3. Fejezet 45 percben: A társasházak gazdálkodását érintő egyéb jogforrások (a teljesség igénye nélkül), illetve a gazdálkodás tárgyalt kérdéseit érintő gyakorlati tapasztalatok:

A) Egyéb jogforrások (15’):

- 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet a számviteli törvény szerinti egyéb szervezetek (a társasház is ide tartozik) beszámoló készítési és könyvvezetési kötelezettségeinek sajátosságairól.

- 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, kiemelten a XIX. fejezet közös tulajdonra, illetve a XX. fejezet társasházra vonatkozó előírásai.

B) Gyakorlati tapasztalatok (15’):

A társasházak tulajdonosainak tájékozatlansága és jóhiszeműsége, valamint a konfliktuskerülés veszélyei és „káros mellékhatásai”.

A közös képviselői és számvizsgálói feladatokat ellátók szakmai hiányosságai, valamint az érdekellentétek következményei.

C) A hivatalos szervek/hatóságok társasházakkal kapcsolatos tevékenysége, illetve hozzáállása (15’):

A szakmai hozzáértés hiánya, és az ebből adódó tulajdonosi érdeksérelem.