Társasházi anomáliák számvitelileg (is) alátámasztva - avagy miért jó „profi” közös képviselőnek lenni…

2019.05.22

 

Mint arról előző írásomban már volt szó, hazánkban rendkívül sok a társasház. A lakosság jelentős része él társasházi ingatlanban, s a vállalkozások nagy hányada is ilyenben működik. A lakosságnak közel fele érdekelt tehát ilyen, vagy olyan módon a társasházak megfelelő működésében, de tulajdonképpen naponta találkozunk ezzel kapcsolatos anomáliákkal…

 

 

Alábbi írásom kiinduló gondolata, hogy a társasházak működésében és működtetésében szereplő felek, a közös képviselő, illetve a tulajdonos(ok) „nincs azonos súlycsoportban”. Míg a közös képviselői feladatokat vállaló és ellátó általában viszonylag tájékozott és felkészült (bár ezt nem feltétlenül szakmai, illetve pozitív értelemben gondolom így), addig a tulajdonos sokszor bizony tájékozatlan, felkészületlen, ráadásul jellemzően még naiv is, aki el sem tudja képzelni, hogy az egész rendszer esetleg az ő félrevezetésére és megkárosítására specializálódott, s ez ellen gyakorlatilag tehetetlen! Ennek az alaptézisnek az „igazolására” álljon itt egy elképzelt közös képviselő elképzelt monológja, amely szigorúan csak a képzelet szüleménye…

 

  1. A társasházban élő tulajdonosok jellemzően csak annyiban tájékozottak, hogy közös képviselőnek márpedig lennie kell

Vagyis valakinek intéznie kell a közösség ügyeit, bármiről is legyen szó. A tulajdonosok általában nem ismerik a jogszabályi előírásokat (na meg a lehetséges ügyeket), sőt, nem is kíváncsiak rá, tehát könnyű dolgom van. Nem kell mást csinálnom, mint jelentkeznem közös képviselőnek, hirdetni magam, és felkínálnom a szolgáltatásaimat, amelyeknek egy része talán nem is közös képviselő feladat, illetve hatáskör - egy része akár szükségtelen is lehet, de hát úgysem ért hozzá senki… Aztán még a valós és szükséges feladatokat is úgy tudom árazni, hogy az biztosítsa a (jelentős) hasznomat, hiszen az általam ténylegesen elvégzett munka mennyisége és valós értéke a tulajdonosok számára általában ismeretlen, sőt, megismerhetetlen. Ha pedig valaki netalán „akadékoskodik”, akkor majd előveszem a nagypolitikában is sokszor jól alkalmazott módszereket és technikákat, úgymint lejáratás és „karaktergyilkosság”, hiszen én vagyok a „főnök”, aki mindent jobban tud, és aki az irányítás eszközeinek az akár elvtelen alkalmazásával is tökéletesen tudom manipulálni a tulajdonosokat.

 

  1. A tulajdonosok manipulálásának legfőbb eszköze számomra a társasházi törvény által biztosított

Vagyis, bár elvben a társasház legfőbb döntéshozója a tulajdonosokból álló közgyűlés, de a közgyűlést én hívom össze, mégpedig akkor, amikor akarom, az érdekeimnek is megfelelően. A napirendi pontokat én hirdetem meg, mégpedig szigorúan csak azokat, amelyek az én érdekeimet szolgálják. A napirendi pontokhoz kötelezően tartozó írásos előterjesztéseket én állítom össze, mégpedig nyilván szintén a saját érdekeimnek megfelelően. Ha egy-két tulajdonos esetleg más időpontot szeretne, vagy több közgyűlést-napirendi pontot szeretne, akkor pedig vagy egyszerűen nem veszek tudomást ezekről az igényekről, hiszen nem nagyon tudnak tenni ellene, vagy pedig az előterjesztéseket úgy készítem el, hogy ne adjak valós teret a tulajdonosi kezdeményezéseknek.

 

  1. Elérendő célom a közös képviselet ellátása esetén természetesen alapvetően anyagi természetű

Ennek legfontosabb területei az alábbiak:

- Mivel a társasház a számviteli törvény hatálya alá tartozik, így könyvelőre van szükség, ezért a közös képviselői ajánlatban ezt a tevékenységet már automatikusan szerepeltetem, mintha az is a közös képviselői tevékenység része lenne. Az már majdnem lényegtelen, hogy személyesen végzem-e a könyvelést, vagy egy alvállalkozóval végeztetem, a közös képviselet vállalási árában természetesen jó vastagon fog szerepelni, hiszen a tulajdonosok úgysem tudják, hogy pontosan mennyi munka van benne. Ha a közgyűlés megszavazza, már nyertem, arról nem is beszélve, hogy így a tevékenységem (esetlegesen negatív) gazdasági következményeit is nagy eséllyel el tudom titkolni.

- Mivel a jogszabályi előírás szerinti valós közös képviselői tevékenységeket és területeket a tulajdonosok úgysem ismerik pontosan, így az ajánlatban már olyan területeket is szerepeltetni fogok (a könyvelésen túl), amelyek egyrészt rendkívül csábítóak a naiv tulajdonosok számára (például teljeskörű karbantartás, jelentős felújítási munkák), másrészt megalapozzák az újabb (jelentős) anyagi haszonszerzésemet. Igaz, hogy a felújítás elvégzése, illetve elvégeztetése nem automatikus velejárója a közös képviseleti feladatoknak, csak egy lehetőség ennek a közös képviselőhöz való telepítése, amely ráadásul külön, a tulajdonosokkal kötött szerződést igényelne (a társasházkezelés részeként), vagyis nem is közgyűlési hatáskör, de nyilván ezzel sincsenek tisztában, így a félrevezetett közgyűlés szavazata (határozata) újabb nyereség számomra. Arról nem is beszélve, hogy egy ilyen, kvázi korlátlan felhatalmazás megnyitja az utat a vállalkozó barátaimon és az akár jelentősen túlárazott javítási-karbantartási-felújítási munkákon keresztül az újabb (indokolatlan) anyagi haszonszerzésre, de ugye ezt is megtehetem. Természetesen vagyok olyan becsületes, hogy azért arra is vigyázok, hogy a társasház (technikai értelemben) működjön, az állapota lehetőleg ne romoljon, de azért egy ilyen lehetőséget nem fogok kihagyni.

 

  1. A pénzügyek területén is jó eséllyel fogok lavírozni (természetesen a saját érdekemben), hiszen mélyebb szakmai ismeretek (és kellő elkötelezettség) nélkül egyetlen tulajdonos sem lesz képes lebuktatni

Az általam (akár felhatalmazás nélkül) aláírt és megkötött szerződésekről, valamint az általam (akár felhatalmazás nélkül) végzett banki átutalásokról és pénzkifizetésekről a tulajdonosok valószínűleg tudni sem fognak (főleg ha megfelelően mértéktartó vagyok). Például vajon ki fogja (tudni) leellenőrizni azt, hogy az elszámolt és kifizettetett síkosságmentesítő valóban annyi volt-e, mint amennyit ténylegesen felhasználtam? A helyzeti előnyömből adódóan (lásd 2. pont) ezek a magánakciók akár el is titkolhatóak, illetve ha kell, megindokolhatóak és megmagyarázhatóak, hiszen a valós kockázati tényezőkről, illetve a tényleges hatósági fenyegetettségről rajtam kívül senkinek nincs igazán képe. Mindenesetre a pénzügyi-gazdálkodási terület (tulajdonosok által esetleg kérhető) dokumentumai – ha egyáltalán hallottak róluk – a következőek volnának:

- Éves költségvetés: Ebben tulajdonképpen azt és úgy tervezek, amit akarok, ha figyelembe veszem a legfontosabb tulajdonosi elvárásokat - a lényeg úgyis a részletekben van elrejtve. Az elvárt különböző árajánlatok beszerzése később nem lehet probléma, hiszen van elég sok vállalkozó barátom-ismerősöm, így a túlárazás sem olyan feltűnő, ráadásul egyszer az egyiket, másszor a másikat fogom nyerő pozícióba hozni, és ez így hosszú távon is működőképes. Bár a költségvetést a számviteli törvény szerinti fogalmak és előírások alapján kell tervezni (ami különben a szigorú szabályok és az utólagos ellenőrizhetőség miatt a tulajdonosok védelmét szolgálná), a tulajdonosok szakmai hozzáértése híján ezzel nem érdemes foglalkozni.

- A számviteli törvény szerinti éves beszámoló: úgy tervezem, hogy a könyvelést, és így a beszámolókészítést is vagy személyesen végzem, vagy az én emberem fogja csinálni, így ezzel sem lehet gond, ráadásul egyáltalán nem kell itt a számviteli törvény szerinti valós beszámolót erőltetni, majd beszámolok néhány nekem tetsző dologról, és csinálok néhány táblázatot is a kellő hatás érdekében… Vajon mennyi a valószínűsége annak, hogy számviteli szakember is van a tulajdonosok között, ráadásul olyan, aki foglalkozik is a társasház ügyeivel?! Ez igazán elhanyagolható kockázat, de ha bukta van, azt is meg fogom oldani.

- Éves elszámolás: Mivel a költségvetést én csináltam és fogadtattam el, aztán a beszámolót is én (vagy az emberem) csináltam és fogadtattam el, az elszámolás sem lehet gond (a számviteli előírások betartása itt is előírás, de a korábbiak szerint mi baj lehet). Lényeg, hogy számszaki szempontból azért stimmeljen, és szerepeljenek benne a vélhetően rendkívül kevés érdeklődő (és még kevesebb hozzáértő) számára releváns tételek, az előterjesztésben rejlő manipuláció sikere úgyis csak rajtam (az alakításomon) és a tapasztalataimon múlik.

 

  1. Ha a közös képviselői tevékenységemmel (és a potenciális lebukásommal) kapcsolatos kockázati tényezőket vizsgálom…

- A társasházon belüli lebukás veszélye a számvizsgáló bizottság tagjainak a szakmai tudásán, valamint hozzáállásán áll vagy bukik, de mivel a társasházi törvény a gazdálkodás szakmai ellenőrzését végzőkkel szemben nem ír elő szakmai hozzáértést, így ennek kockázata számomra minimális. A számviteli előírások annál sokkal bonyolultabbak (mellesleg egyébként a tulajdonosi érdekeket védők), hogy a szakmai hozzáértést kiválthatná a bizottság laikus tagjainak az esetleges pozitív hozzáállása. Szerencsére ez a gyakorlatban jól működik, a számvizsgáló bizottsági tagságot jellemzően vállaló ráérő, sokszor nyugdíjas (és persze nem számviteli szakember) tulajdonosok félrevezetése nem jelenthet nagy kihívást.

- A hatóságok (számvitel)szakmai felkészültsége úgy látom nagyjából a nullával egyenlő, márpedig mindennek (vagyis a társasházi gazdálkodás megtervezésének és elszámolásának) a számvitel az alapja, nem véletlenül igyekszem ezt a kérdést nagy ívben kikerülni, és a tulajdonosoknak, na meg persze a hatóságoknak a figyelmét is folyamatosan más irányba terelni. Bár volt már néhány hatósági ügyem egyes akadékoskodó tulajdonosok jóvoltából, én sem gondoltam volna, hogy a hatóság illetékesei hozzáértésének a hiányát kihasználva szinte bármit mondhattam-csúsztathattam, mindez egyrészt megtorlatlan maradt, másrészt eddig még mindig megúsztam… Az még számomra is nevetséges, hogy amikor nagyon szorult a hurok, akkor megkértem az ügyvédemet, hogy védjen meg, és ő mindezt – persze a tulajdonosok pénzéből – meg is tette, hiszen nem volt nehéz a tulajdonosokkal elhitetni, hogy most a társasházat támadják, vagyis „”közös érdek” a megfelelő jogi védelem biztosítása.

A hatóságok munkájának számomra veszélytelen voltát mindenesetre a szakmai hozzáértés hiányán kívül az is bizonyítja, hogy láthatóan nem érdeklik őket ezek a „piti” ügyek, láthatóan nem tudnak és nem is akarnak érdemben foglalkozni velük, vagyis nincs mitől félnem. Mint megtudtam, az ellenem kezdeményezett hatósági eljárások jellemzően azzal fejeződnek be, az eljárást kezdeményezőt (a tulajdonost) azzal utasítják el, hogy nincs joga engem támadni, hiszen nem érintett, nem sértett az ügyben. Miközben az ő pénzével garázdálkodom… Egy másik csatornán az is a tudomásomra jutott, hogy sokszor egyszerűen nem is reagálnak az ellenem indított bejelentésekre, és ebből a szempontból mindegy, hogy mindezt hozzá nem értésből, vagy kapacitás hiányból teszik, a lényeg, hogy közös képviselőnek lenni jó, hála a jogalkotók és a jogalkalmazók trehányságának!

 

  1. Hogy le is válthatnának?!

Ugyan már, mi változna?! Azért én igyekszem – bár jó pénzért – valami elfogadható minimumot nyújtani, és a tulajdonosok (anyagi-erkölcsi) félrevezetését is elfogadható szinten tartani, más közös képviselővel ennél akár sokkal rosszabb körülmények közé is kerülhetnek, szóval tessék nekem örülni!

 

Tudom, sokan bíznak abban, hogy a fenti, hangsúlyozottan elképzelt monológ az ő közös képviselőjükben nem fogalmazódhatott volna meg… A leírtak azonban sajnos többéves tudományos igényű kutatásból táplálkoznak, s a megalapozottságukat bizony számos esetben alátámasztják a saját gyakorlati tapasztalataim. Természetesen biztos vagyok benne, hogy létezik olyan közös képviselő, aki mindehhez másként áll hozzá szakmailag is és emberileg is, mint ahogy létezik olyan hatósági alkalmazott, aki szintén más szakmai tudást és hozzáállást képvisel. Bízom abban, hogy olvasóim legalább jó tapasztalatokról tudnának beszámolni, ha már nekem ehhez nem nagyon van szerencsém.

 

A cikk szerzője:

Krapecz Imre

Főiskolai docens, számvitel szakcsoportvezető - Üzleti Tudományok Intézete - Budapesti Metropolitan Egyetem; a Magyar Könyvvizsgálói Kamara Oktatási Központjának oktatója

 

A társasházak gazdálkodása a számviteli szabályozás tükrében - szakmai előadásunkra a következő linkre kattintva jelentkezhet.